양도소득세 계산기

양도세는 어떤 순서로 계산되나요?

부동산 양도세는 한 번에 뚝 떨어지는 값이 아니라 여러 단계를 거쳐 좁혀지는 구조입니다. 먼저 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비로 실제 번 돈을 구합니다. 여기서 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제(일반 표1, 연 2%·최대 30%)를 빼 양도소득금액을 만들고, 다시 연 250만원의 기본공제를 빼면 과세표준이 나옵니다. 이 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용한 것이 산출세액이고, 마지막으로 그 10%가 지방소득세로 더 붙습니다. 즉 '차익 전체'가 아니라 '공제를 다 뺀 과세표준'에 세율이 걸린다는 점이 핵심입니다.

장기보유특별공제가 왜 그렇게 중요한가요

많은 사람이 세율에만 신경 쓰지만, 실제로 세 부담을 크게 흔드는 건 보유기간에 따른 장기보유특별공제입니다. 이 계산기는 일반 부동산 기준(표1)으로 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 15년에 30%를 공제합니다. 예를 들어 10년을 보유하면 양도차익의 20%가 통째로 과세 대상에서 빠집니다. 차익이 클수록 이 20%의 절대 금액이 커지기 때문에, 매도 시점을 몇 달 앞당길지 미룰지에 따라 세금이 눈에 띄게 달라질 수 있습니다. 반대로 보유 3년을 채우지 못하면 이 공제가 아예 0이라, '거의 다 채웠는데 몇 달 일찍 판' 경우 손해가 생길 수 있습니다.

실제로 어떻게 좁혀지는지 예시

숫자로 흐름을 따라가 보겠습니다. 양도가액 8억원, 취득가액 5억원, 필요경비(취득세·중개보수·법무비 등) 3천만원, 보유기간 10년이라고 해봅시다. 먼저 양도차익은 8억 − 5억 − 3천만 = 2억7천만원입니다. 10년 보유이므로 장기보유특별공제는 연 2%×10년 = 20%, 즉 5,400만원이 빠져 양도소득금액은 2억1,600만원이 됩니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 약 2억1,350만원이고, 여기에 6~45% 누진세율을 적용한 뒤 그 세액의 10%가 지방소득세로 더해집니다. 이렇게 '차익 2억7천'이 아니라 '과세표준 2억1,350만'에 세율이 걸린다는 점, 그리고 보유기간 한 줄만 바꿔도 공제액이 달라진다는 점을 계산기로 직접 눌러 보면 감이 빨리 잡힙니다.

이런 상황에서 써보세요

• 매도 전 실수령 추정: 예상 매도가를 넣어 세 부담을 미리 가늠하고, 대출 상환·이사 자금 계획의 기준선을 잡습니다.
• 보유기간 비교: 같은 조건에서 3년·5년·10년을 각각 넣어 장기보유특별공제가 얼마나 늘어나는지, 조금 더 보유할 가치가 있는지 비교합니다.
• 필요경비 반영 여부 점검: 취득세·중개보수·법무비를 넣은 경우와 뺀 경우를 비교해 영수증을 챙기는 것이 과세표준을 얼마나 낮추는지 체감합니다.

자주 하는 실수와 오해

• 양도가액 전체에 세율이 걸린다고 오해하기: 세금은 양도가액이 아니라 공제를 모두 뺀 과세표준에 붙습니다. 판 금액 자체가 커도 차익과 공제에 따라 세액은 달라집니다.
• 지방소득세를 빼먹기: 산출세액이 끝이 아니라 그 10%가 지방소득세로 더 붙습니다. 실수령을 계산할 때 이 부분을 놓치면 세금을 과소평가하게 됩니다.
• 보유 3년을 며칠 차이로 못 채우기: 3년 미만이면 장기보유특별공제가 0입니다. 만기 직전이라면 매도 시점을 조정할 때 이 경계선을 확인하는 것이 좋습니다.
• 수익적 지출을 필요경비로 넣기: 도배·장판 같은 수선비는 대체로 필요경비로 인정되지 않습니다. 발코니 확장 등 자본적 지출과 구분해야 합니다.

이 계산기의 한계와 주의사항

• 이 도구는 일반 세율과 일반 장기보유특별공제(표1)를 적용한 단순 추정입니다. 1세대 1주택 비과세, 다주택 중과세율, 1·2년 미만 단기양도 중과, 조정대상지역 규정 등은 반영하지 않습니다.
• 1세대 1주택 고가주택은 거주·보유 요건에 따라 표2(최대 80%)가 적용될 수 있어 실제 공제율이 이 계산기와 크게 다를 수 있습니다.
• 세율·공제·감면 기준은 정책에 따라 바뀌며 개인의 주택 수·취득 시기·감면 요건에 따라 결과가 달라집니다. 실제 세액은 반드시 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.