Kalkulator Cicilan / KPR
Hitung cicilan bulanan dan total bunga dari jumlah pinjaman, bunga, dan tenor.
Perhitungan sederhana berbasis bunga tetap. Cek biaya/penawaran ke bank.
Bagaimana cicilan anuitas dihitung?
Kalkulator ini memakai rumus anuitas: cicilan per bulan = P x r x (1+r)^n dibagi ((1+r)^n - 1). P adalah pokok pinjaman, r adalah bunga bulanan (bunga tahunan dibagi 12), dan n adalah jumlah bulan (tenor tahun dikali 12). Karena nominal angsuran dibuat sama tiap bulan, komposisi bunga dan pokok bergeser terus. Kuncinya: bunga selalu dihitung dari sisa pokok. Di awal sisa pokok masih besar sehingga hampir semua uang Anda menutup bunga, bukan mengurangi utang. Seiring pokok menyusut, porsi bunga turun dan porsi pokok naik, walau angka cicilannya tidak berubah.
Contoh nyata: KPR Rp 500 juta
Misalkan KPR Rp 500 juta, bunga 10% per tahun, tenor 15 tahun (180 bulan). Bunga bulanan menjadi 10% dibagi 12 = sekitar 0,833%. Hasilnya cicilan tetap sekitar Rp 5.373.000 per bulan, total pembayaran sekitar Rp 967 juta, dan total bunga sekitar Rp 467 juta, hampir menyamai pokoknya. Pada cicilan bulan pertama, dari Rp 5.373.000 itu sekitar Rp 4.166.000 adalah bunga dan hanya sekitar Rp 1.206.000 yang mengurangi pokok. Bahkan di bulan ke-90 (pertengahan tenor) porsi bunga masih sedikit lebih besar daripada porsi pokok dan sisa utang Anda masih sekitar Rp 339 juta; porsi pokok baru melampaui bunga sekitar bulan ke-98. Artinya setelah membayar separuh masa cicilan, pokok baru berkurang kira-kira sepertiga.
Anuitas vs pokok sama (angsuran menurun)
- Anuitas (cicilan tetap): angsuran sama tiap bulan sehingga mudah masuk anggaran rumah tangga. Untuk contoh di atas, total bunganya sekitar Rp 467 juta.
- Pokok sama (angsuran menurun): pokok dibayar rata, yaitu sekitar Rp 2.777.778 tiap bulan, lalu bunga ditambahkan dari sisa pokok. Angsuran bulan pertama lebih berat, sekitar Rp 6.944.000, tetapi menyusut tiap bulan hingga sekitar Rp 2.800.000 di akhir.
- Untuk pinjaman yang sama, pokok sama menghasilkan total bunga sekitar Rp 377 juta, kira-kira Rp 90 juta lebih hemat dari anuitas. Syaratnya Anda sanggup menanggung angsuran awal yang jauh lebih besar.
Kapan dan bagaimana memakainya
- Sebelum akad: masukkan beberapa skenario bunga, misalnya 9%, 10%, dan 11%. Pada contoh 500 juta 15 tahun, naik dari 10% ke 11% menambah cicilan sekitar Rp 310.000 per bulan dan total bunga sekitar Rp 56 juta.
- Menimbang tenor: bandingkan 15 tahun vs 20 tahun. Tenor 20 tahun menurunkan cicilan dari sekitar Rp 5,37 juta ke Rp 4,83 juta, tetapi total bunga naik dari sekitar Rp 467 juta menjadi Rp 658 juta, selisih hampir Rp 191 juta untuk kenyamanan bulanan.
- Mengukur kemampuan bayar: bank umumnya membatasi cicilan maksimal pada porsi tertentu dari penghasilan bersih (sering dikutip sekitar 30-40%, tetapi kebijakan tiap bank berbeda). Pakai angka cicilan di sini untuk menilai apakah pinjaman masuk akal sebelum mengajukan.
Kesalahan umum yang sering terjadi
- Mengira bunga 10% berarti total bunga hanya 10% dari pinjaman. Pada tenor panjang, total bunga bisa mendekati atau bahkan melebihi pokok karena bunga dibayar berulang setiap tahun.
- Membandingkan bunga flat dan bunga efektif seolah setara. Bunga flat 6% bisa setara bunga efektif di atas 10%, jadi selalu samakan jenis bunganya sebelum membandingkan penawaran.
- Hanya melihat cicilan bulanan, bukan total bunga. Cicilan yang terasa ringan karena tenor panjang sering menyembunyikan total biaya yang jauh lebih besar.
- Lupa memasukkan biaya di luar cicilan seperti provisi, administrasi, asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran yang biasanya ditagih terpisah.
Efek pelunasan sebagian (prepayment)
Melunasi sebagian pokok lebih awal sangat efektif karena bunga selalu dihitung dari sisa pokok. Pada contoh KPR Rp 500 juta, 10%, 15 tahun, sisa pokok di akhir tahun ke-3 sekitar Rp 449,6 juta. Bila Anda menyetor pelunasan Rp 100 juta dan memilih mempertahankan nominal cicilan (sekitar Rp 5,37 juta), sisa tenor memendek dari 144 bulan menjadi sekitar 94 bulan, dan total bunga sisa turun dari sekitar Rp 324 juta menjadi sekitar Rp 156 juta, hemat lebih dari Rp 160 juta. Perhatikan bahwa banyak bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat yang besarnya berbeda-beda antar bank (cek perjanjian kredit Anda), jadi hitung dulu apakah penghematan bunga lebih besar daripada penalti.
Batas dan hal yang perlu diperhatikan
- Hasil ini mengasumsikan bunga tetap sepanjang tenor. KPR di Indonesia sering memakai bunga fixed di awal lalu floating, dan saat masuk floating cicilan bisa naik cukup besar.
- Belum termasuk biaya provisi, administrasi, notaris, appraisal, dan asuransi. Dana yang dibutuhkan di awal bisa lebih tinggi dari yang terlihat pada angka cicilan.
- Penalti pelunasan dipercepat dan denda keterlambatan tidak diperhitungkan di sini.
- Angka di sini adalah perkiraan untuk perencanaan. Untuk keputusan final, minta simulasi resmi dan surat penawaran dari bank.
Angka yang Anda masukkan dihitung di browser, tidak dikirim ke server.
Baca kebijakan privasi →Pertanyaan yang sering diajukan
Bunga yang dimasukkan tahunan atau bulanan?
Masukkan bunga tahunan dalam persen, misalnya 10 untuk 10% per tahun. Kalkulator otomatis mengubahnya menjadi bunga bulanan dengan membagi 12, sehingga 10% per tahun menjadi sekitar 0,833% per bulan sebelum menghitung cicilan.
Kenapa di awal cicilan hampir semuanya jadi bunga?
Karena bunga selalu dihitung dari sisa pokok, dan di awal sisa pokok masih paling besar. Pada contoh 500 juta, 10%, 15 tahun, bulan pertama sekitar Rp 4,17 juta dari Rp 5,37 juta adalah bunga. Ini normal pada skema anuitas dan menjadi alasan pelunasan lebih awal sangat menghemat bunga.
Sebaiknya ambil tenor panjang atau pendek?
Tenor panjang menurunkan cicilan bulanan tetapi menaikkan total bunga secara signifikan. Untuk pinjaman 500 juta 10%, tenor 20 tahun membuat cicilan lebih ringan sekitar Rp 550 ribu dibanding 15 tahun, tetapi total bunga bertambah hampir Rp 191 juta. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih nyaman untuk arus kas Anda.
Anuitas atau pokok sama, mana lebih hemat?
Pokok sama (angsuran menurun) menghasilkan total bunga lebih kecil karena pokok berkurang lebih cepat. Pada contoh yang sama, pokok sama menghemat sekitar Rp 90 juta bunga dibanding anuitas, tetapi angsuran bulan-bulan awal jauh lebih berat, sekitar Rp 6,94 juta dibanding Rp 5,37 juta. Pilih sesuai kemampuan arus kas Anda di awal pinjaman.
Apakah sudah termasuk provisi, asuransi, dan pajak?
Belum. Kalkulator hanya memperhitungkan pokok, bunga, dan tenor. Biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, notaris, serta pajak biasanya ditagih terpisah, jadi siapkan dana tambahan di luar angka cicilan ini.
Kenapa cicilan KPR saya bisa naik padahal sudah dihitung?
Kemungkinan besar karena bunga floating. Banyak KPR memberi bunga fixed rendah pada 1-5 tahun pertama lalu beralih ke bunga mengambang yang mengikuti pasar. Kalkulator ini memakai satu bunga tetap, jadi hitung ulang dengan asumsi bunga floating yang lebih tinggi untuk melihat skenario terburuk.